Como elaborar um Estudo de viabilidade econômica e financeira para empreendimentos imobiliários

Para que os empreendedores possam aplicar seus recursos de forma adequada, obtendo os resultados econômicos e financeiros compatíveis com suas expectativas, necessitam que os seus estudos de análise e avaliação do empreendimento subsidiem a tomada de decisão para a realização do investimento, com grau de risco aceitável.
A modelagem de um estudo de viabilidade econômica e financeira, proporciona a utilização de ferramenta para tomada de decisão, com o conhecimento das variáveis que interferem o negócio imobiliário, levando consideração dos fatores intervenientes nos processos de investimentos imobiliários.

A melhor tomada de decisão está totalmente ligada ao grau de precisão do levantamento de custos do empreendimento.

E esse grau de precisão depende muito o tipo de orçamento que é aplicado para o estudo de viabilidade, conforme a imagem abaixo:

Fazer um estudo de viabilidade utilizando um orçamento analítico seria o mais recomendado, porém para ter esse grau de orçamentação precisaria ter todos os projetos executivos em mãos e suas especificações definidas. Tratando-se de um estudo de viabilidade econômica financeira, que muitas vezes, se quer o terreno ainda está comprado, investir tempo e contratação de profissionais para elaborar esses projetos, se torna em maioria dos casos inviável para os construtores.

Então em pratica, o tipo de orçamento mais utilizado para esses tipos de estudos é por estimativa de custos, no entanto, vale ressaltar seu grau de precisão para tomada de decisões, que pode ter variação entre 20% a 30%.

Esse grau de precisão poderá variar para cada empresa e tipologia construtiva aplicada. Empresas com maturidade de estudos, e com banco de dados similares de outras obras entregues, conseguem obter estudos mais próximos da realidade.

Nesse artigo vamos abordar de forma pratica como elaborar um estudo de viabilidade econômica financeira para empreendimentos imobiliários por estimativas de custos.

1- Conceitos Gerais:

Custo: Custo direto + indireto

Preço: Custo+ (Lucro + impostos)

Custo de uma obra ou serviço:

É o valor correspondente á soma de todos os gastos previstos na sua execução.

Preço de uma obra ou serviço é o custo mais o lucro.

Custo direto: Ligados diretamente a execução dos serviços.

Dividem-se em três categorias:

• Custo Materiais;
• Custo da mão de obra;
• Custo dos equipamentos

Custo indireto: Refere-se a elementos de apoio necessários a realização da obra.

Podendo ser incluído em obra como custos indiretos:

• Despesas administração local;
• Despesas correntes;

Custo indireto acessórios : Refere-se a elementos que complementam o orçamento da obra.

Os custos acessórios são:

Rateio Administração central;
Imprevistos e contingências;
Seguros;
Custos financeiros;
Custos do terreno;
Corretagem;
Projetos;
Taxas.

2- Estimativa custo diretos:

Este estudo é elaborado por base de estimativa de custos. Em geral, a estimativa de custos é feita a partir de indicadores genéricos, ou por base de obra similares.

Em caso por estimativa de custos, um indicador bastante usado é o custo do metro quadrado construído. Como parâmetro de referência de custo por metro quadrado é utilizado Custo Unitário Básico(CUB).

Custo DIRETO = Área equivalente obra x CUB

Custo DIRETO = 6.850 x R$ 1.652,32 = R$ 11.318.392,00 Reais

De acordo com NBR 12.721:2006 "Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular ":

• Movimentos de terra;
• Fundações especiais;
• Elevadores;
• Urbanização e recreação
• Playground
• BDI.

Quando é usada obra de referência para base estudo de viabilidade?

Verificar sempre semelhança entre os empreendimentos:

• Numero de pavimentos;
• Existência de subsolos;
• Tipo de estrutura empregada;
• Numero de apto por andar;
• Densidade de paredes;
• Acabamentos internos;
• Acabamentos externos;
• Densidade de instalações;
• Tecnologia empregada.

3- Estimativa custo indiretos:

Despesas com administração central:

Manutenção e operação do escritório central que devem ser rateados nas obras em execução. Devem incluir:

• Aluguel do escritório central;

• Salários da administração;

• Despesas da administração.

Varia de empresa para empresa. Quando não é levantado são sugeridos valores entre 2% e 5% sobre o custo direto.

Despesas com administração local:

Devem ser quantificadas e adicionadas aos custos diretos. São principalmente:

• Engenheiros, técnicos, estagiários;

• Instalações provisórias;

• Equipamentos do canteiro(Andaime, balancim, betoneira, Grua, etc.);

• Montagem e desmontagem de barraco de obra, escritórios, etc.)

• Tapumes;

• Placas;

• Sinalizações;

• EPIs;

Quando não levantados são sugeridos os seguintes valores em relação ao custo direto:

Custo direto < R$ 500.000,00 = 10,00% do CD

R$ 500.000,00 < Custo Direto < R$ 1.500.000,00 = 4,58% do CD

Custo direto > R$ 1.500.000,00 = 3,50% do CD

Despesas correntes

Consumos mensais na obra:

• Energia;

• Água;

• Telefone;

• Internet;

• Cópias e impressões.

Quando não levantados são sugeridos os seguintes valores em relação ao custo direto:

Custo direto < R$ 500.000,00 = 2,00% do CD

R$ 500.000,00 < Custo Direto < R$ 1.500.000,00 = 1,50% do CD

Custo direto > R$ 1.500.000,00 = 1,00% do CD

Custo financeiro:

Pelo Fato de haver defasagem entre o momento do desembolso e o momento do recebimento, existente inevitavelmente uma perda monetária.

É como se a empresa contratada funcionasse como um banco, financiando a construção.

É Sugerido adotar o valor dos rendimentos do CDB. Pode-se considerar 1,50% sobre o custo

Imprevistos e contingências:

Riscos que acarretam atrasos de cronograma, acréscimo de custos, além de poderem colocar em risco a sanidade financeira da construção.

É Sugerido o valor de 1,50% sobre o custo direto.

• Custos terreno: Valor pago pelo terreno permutado ou comprado.

Considerar ITBI 3% sobre o terreno avaliado.

• Custos corretagem: Verificar valores de corretagem no mercado local. Taxa de corretagem incide sobre o faturamento.

• Taxas: Verificar valores de taxas para aprovações e liberações da obra.

É Sugerido o valor de 1,50% sobre o custo direto.

• Projetos: Custos dos projetos legais e executivos.

É Sugerido o valor de 4,50% sobre o custo direto.

4- Fechamento Orçamento:

LUCRO:

Fechando o valor geral de vendas é atribuído o índice de lucratividade desejado, observando o valor de mercado do imóvel a venda. As faixas também podem variar para cada tipologia de empreendimento, ou até em caso de obras com valor geral de vendas superiores, recomenda-se faixas de lucratividade menores.

Despesas tributárias:

No processo de orçamentação, a inclusão dos impostos vem ao final, pois, como eles incidem sobre o preço de venda da obra, é necessário que os custos diretos e indiretos já tenham sido determinados. É importante que o orçamentista tenha em mente que os impostos a serem incluídos como despesas tributárias são aqueles que incidem sobre o faturamento, ou seja, o que é receita da construção( Venda apartamentos)

COFINS: 3%

PIS: 0,65%

ISS: 3% (Depende cidade)

IRPJ: 1,20% CSLL: 1,08%

5- Analises de viabilidade econômica e financeira:

Verificar após Levantamento de custos e projeção aproximada de fluxo de caixa:

• Taxa Interna de Retorno (tir)

• Valor presente líquido (VPL)

• Índice de lucratividade (IL)

• Índice de rentabilidade (IR)

Geralmente para analises rápidas é aplicado somente o índice de lucratividade e rentabilidade, considerando que nesses estudos não é possível realizar uma projeção precisa de fluxo de caixa para analisar Tir e VPL.

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